2024年度 マイアミ住宅市場の強み、今後の展望 ＿前半＿
March 30, 2024
南フロリダ、マイアミの住宅市場は以前として、強力かつ魅力的な環境です。住宅不足、住宅ローンの金利上昇などの課題が市場に影響を与えていますが、マイアミの住宅市場は今もなお、高密度で高税率の地域からの購入者を引き付けています。
Miami-Dade County (マイアミ・デイド郡)の住宅市場は、一戸建て住宅の販売数急増、持続的な価格上昇による堅調な業績を示しており、さらに現金購入者の存在や一貫した価格上昇などが、マイアミ市場に安定と期待をもたらす要因でしょう。これらの点からマイアミは全米不動産業界のリーダーとしての地位を確立しています。
今回の記事は、上記のような例をより具体的に掘り下げながら、不動を誇るマイアミ住宅市場を前半と後半に分け解説していきます。
1. 一戸建て住宅販売 :
マイアミ不動産業者協会とMLSによると、マイアミでの一戸建て住宅販売は前年比 1.3% 増加、前年744 戸と比較し、合計 754 戸(2023 年 12 月)。コアロジック HPI やナイト・フランク による情報では、マイアミは住宅価格の前年比上昇率で全米トップの座を維持。さらに高級住宅価格の上昇が見られる唯一の都市です。現在の不動産シーンの成功の裏には、人口密集地、高税金地域からの継続的な移住希望者がもたらす安定した高需要など、マイアミ独自の市場基盤の影響が大きいとしています。さらに、南フロリダ州は全国平均の 2 倍の現金取引購入数を誇り、住宅ローン金利の上昇の影響から彼らを防いでいます。
2.コンドミニアム販売と市場動向:
価格帯 40 万ドル~60 万ドルの中価格帯のコンドミニアム販売数は、 9.4%増の 256 戸(2023年12 月時点)となりましたが、マイアミ・デイド群 の総販売数は 3.7%に減少。住宅ローン金利上昇や、主要価格帯の在庫不足がこの下落に影響を与えました。既存のコンドミニアム販売数は前年比で7.2%減少し、コンドミニアム市場における在庫不足と住宅ローン金利の上昇による課題が強調されています。
3.新規リスティングと在庫:
上記の課題があるにもかかわらず、マイアミは 2023 年 12 月に総新規リスティングが前年比 8.9%増の 2,538 戸に達しています。しかし、在庫は過去平均より 43.6%と半数近く減少しており、依然として懸念材料となっています。
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マイアミの主要な住宅指標
販売在庫数 : 37,700 軒(2024年1月31日現在)
この豊富な在庫は、購入希望者に多様な選択肢を提供し、市場のダイナミックな性質に貢献。
新規物件数 : 9,077件(2024年1月31日現在)
市場への継続的な物件流入、新規物件の安定した流れがマイアミ地域の不動産状況全体の活気に影響。
リスト売上比率の中央値:上場比率中央値は 0.972( 2023年12月31日時点)
上記の比率は、住宅が平均的に表示価格に近い金額で取引されていることを示唆する。一定の競争力のある良好な環境であるといえる。
販売価格 中央値: 436,667USD(マイアミ住宅、2023年12月31日時点)
この数値は、市場の価格動向を反映した重要なベンチマークである。
定価中央値:544,967ドル(2024年1月31日現在)
この指標は、売り手の期待値や市場全体の価格決定力について貴重な洞察となる。
定価以上の売買の割合: 販売状況では定価を上回る取引が13.7%を占め、より高い価格設定に一定の需要がある。逆に、71.5％の売買が定価以下で取引されており、交渉と価格競争が重要な役割を果たす市場であることを示している。
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4.住宅価格評価と市場の安定性:
現在の不動産市場は目覚ましい安定を示しており、一戸建て住宅価格の中央値は2023年12月に前年比 14.9%上昇、61 万ドルに達しました。これにより住宅価格は 12 年連続で上昇、既存コンドミニアム価格の中央値も 9.48% 上昇し、堅実かつ持続的な市場傾向を反映した数字といってよいでしょう。
5.売り手市場と現金販売:
一戸建て（96.1％）、中古コンドミニアム（95.7％）ともに、当初の定価の中央値は売り手市場を示しています。注目すべきは、2023年12月のマイアミの現金売買が成約の39.7％を占め、全米の29％を上回った点です。金利上昇にも動じない現購入者の存在が、マイアミの不動産事情に大きく貢献しています。
現在の市場状況を考慮すると、中央販売価格とリスト価格の合理的な比率、+6.2% の成長予測、37,700 軒の多様な在庫があり、購入希望者にとっては今がマイアミの住宅市場に参入するのに好都合な時期であると思われます。競争力のある価格設定、バランスの取れた市場、およびポジティブな成長は、より戦略的な不動産投資を行うのに最適な環境だと言えます。
マイアミの不動産市場への投資を考える際には、人口の成長とトレンドが重要な役割を果たします。マイアミの人口は 国内外の移住もあり長年にわたり増加傾向にあります。
一戸建て住宅販売からコンドミニアム市場、新規リスティングと在庫の動向まで、様々な観点から市場の状況を分析し見えてきたことは、”マイアミ住宅市場は、継続的な成長と安定性がある”をいうこと。今後もさらなるる価格上昇が予測されています。このような状況下で、マイアミの住宅市場への投資を検討することは賢明な選択と言えるでしょう。次回の後半編でより詳しく解説をしていきます。
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Rie Nakai
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